La tokenización inmobiliaria, que ya mueve US$ 5000 millones, crece al 21% anual y podría superar los US$ 20.000 millones hacia 2033

El mercado global de real estate tokenizado podría superar los US$ 20.000 millones en 2033, según el informe Auge de la tokenización inmobiliaria en 2025, elaborado junto con la consultora estratégica Inbusiness 5.0 y presentado en Madrid.

El estudio estima que el sector pasó de aproximadamente US$ 2200 millones en 2022 a US$ 3500 millones en 2024, lo que implica una expansión superior al 20% anual. Para 2025, el volumen rondaría los US$ 5000 millones y, en un escenario de mayor adopción institucional, podría ubicarse entre US$ 13.000 y US$ 15.000 millones hacia 2030.

Actualmente, el mercado global de los denominados Real World Assets (RWA) tokenizados -activos del mundo físico convertidos en representaciones digitales- supera los US$ 25.000 millones. Dentro de ese universo, el segmento inmobiliario concentra entre el 15% y el 20% del total.

Qué significa “tokenizar” un inmueble

La tokenización es el proceso mediante el cual un activo o un derecho -como un inmueble, una obra de arte o una participación financiera- se convierte en una representación digital llamada “token”, que queda registrada en una red blockchain y puede comprarse, venderse o transferirse de manera electrónica. En términos prácticos, permite dividir un bien en pequeñas fracciones digitales, facilitando su comercialización y el acceso a inversores con montos más bajos, al tiempo que deja constancia tecnológica de la titularidad y de las transacciones realizadas.

En ese sentido, la tokenización inmobiliaria consiste en dividir una propiedad física en participaciones digitales -los tokens- que se registran en una red blockchain. Cada token representa una fracción del activo inmobiliario y puede ser adquirido por inversores desde montos bajos, en algunos casos desde 100 euros o dólares. En lugar de comprar un departamento completo, el inversor adquiere una parte proporcional del proyecto y puede participar en los ingresos derivados, como rentas o eventuales valorizaciones.

La operación se realiza a través de plataformas digitales que estructuran jurídicamente la inversión y emiten los tokens. En muchos casos, no se transfiere directamente la escritura del inmueble sino derechos económicos vinculados a préstamos participativos o vehículos societarios asociados al proyecto.

El informe de Inbusiness 5.0 identifica tres fases en la evolución del sector.

• En el corto plazo (2025–2027), el impulso provendría de la innovación tecnológica, la expansión de plataformas especializadas y la entrada de capital de riesgo. El foco estará en validar modelos de negocio y ganar confianza entre inversores minoristas.

• Entre 2028 y 2030, el crecimiento dependerá de la estandarización del mercado: protocolos técnicos comunes, sistemas de custodia interoperables y marcos contables unificados. Este proceso sería clave para atraer fondos institucionales y desarrollar mercados secundarios con mayor liquidez.

• A más largo plazo, el documento plantea que la tokenización inmobiliaria podría integrarse al sistema financiero global, reduciendo la diferencia entre activos tradicionales y digitales y gestionando propiedad, financiación y administración directamente sobre blockchain.

Inteligencia artificial y regulación

El estudio también señala que la inteligencia artificial comienza a utilizarse en la valuación dinámica de activos tokenizados y en la optimización de carteras. No obstante, advierte que su aplicación abre interrogantes regulatorios en materia de transparencia, responsabilidad y supervisión.

El desarrollo del sector está atravesado además por marcos normativos específicos. En Europa, el reglamento MiCA establece reglas para criptoactivos; en España interviene la Comisión Nacional del Mercado de Valores; y en Estados Unidos la Securities and Exchange Commission supervisa estructuras que puedan encuadrarse como valores negociables.

En este contexto, la plataforma Reental informó que alcanzó en 2025 los US$ 100 millones de inversión acumulada en más de 100 proyectos, con presencia en España, Estados Unidos, México, República Dominicana, Argentina y Emiratos Árabes Unidos. La compañía reporta una comunidad superior a los 32.000 usuarios.

Su modelo se basa en el fraccionamiento digital de activos inmobiliarios a través de préstamos participativos tokenizados. Entre los proyectos lanzados menciona un coliving tokenizado en España y desarrollos en México, Miami y Madrid.

Aunque el volumen actual del mercado tokenizado es reducido frente al tamaño del sector inmobiliario global tradicional, el informe sostiene que su crecimiento anual sostenido y la progresiva participación institucional podrían consolidarlo como una modalidad alternativa de financiación e inversión en los próximos años.